Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma ótima opção para quem quer entrar no mercado imobiliário sem o custo e a burocracia de comprar um imóvel físico. No entanto, investidores iniciantes podem se deparar com uma sigla muito comum nesse espaço: o principal índice de fundos de investimento imobiliário da bolsa, o IFIX.
Então se, como vários brasileiros, você está pensando em investir em fundos imobiliários e quer saber mais sobre o IFIX, continue lendo e saiba como funciona esse importante indicador.
Sobre o IFIX
Representa a carteira teórica dos fundos imobiliários mais negociados do mercado, o IFIX. No entanto, esse índice foi instituído em 2012 por meio da bolsa de valores brasileira B3 para mostrar os retornos médios dos FIIs.
Mas, para isso, considera variações de preços e distribuições de dividendos para os fundos imobiliários que compõem a carteira teórica. A carteira é revisada a cada quatro meses, quando os FIIs que não atenderem mais aos seus pré requisitos vão ser removidos do índice e os FIIs que atenderem aos seus critérios vão ser adicionados.
Além disso, o IFIX é um índice de retorno total porque leva em consideração a valorização dos ativos, bem como a distribuição de dividendos. Em outras palavras, assume que todos os dividendos distribuídos são reinvestidos nos próprios FIIs.
Do mesmo modo, a leitura do desempenho dos ativos acaba sendo mais precisa, pois inclui todos os componentes do FII (valorização da cota e retorno com dividendos).
A cotação como acompanhar?
Durante o pregão da bolsa, o IFIX está oscilando segundo o desempenho dos fundos imobiliários na carteira teórica. Todos os dias, pode acompanhar a cotação, o histórico e o resumo do índice.
O IFIX: serve para quê?
Como índice principal da B3, o Ibovespa, é usado para medir o desempenho das ações mais negociadas do mercado. O IFIX é um parâmetro fundamental de desempenho dos fundos imobiliários.
Por exemplo, esse indicador é usado para comparar os resultados do FII temporalmente.
Qual fundo imobiliário vai poder entrar no IFIX?
Como em qualquer outro índice, há critérios para determinar quais FIIs vão poder participar do IFIX. No entanto, estes critérios são de ponderação e de inclusão, como vamos ver a seguir.
Perspectiva de ponderação
No que lhe concerne, os critérios de ponderação do IFIX vão determinar o peso que cada FII representa no índice. No entanto, quanto grande o valor de mercado de um fundo imobiliário, grande também vai ser a sua representatividade no índice.
Mas, seja nas reavaliações periódicas ou na sua inclusão, a metodologia do estipula que nenhum FII deve ter participação superior a 20% na composição do indicador.
Então, caso isso ocorra, vai ser feito ajustes para ajustar a ponderação do fundo imobiliário ao limite para redistribuir o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira.
Perspectiva de inclusão
Para participar da composição do IFIX, os fundos imobiliários devem atender cumulativamente os seguintes quatro critérios:
- O primeiro critério para adesão ao é fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da B3, que mede com precisão a liquidez dos ativos na bolsa. No entanto, quanto grande for o volume de negociação do ativo em questão, grande vai ser a sua participação na IN.
- Esteja presente em 95% dos pregões durante a vigência das 3 versões anteriores do IFIX.
- As cotas de FII não vão poder ser vista como “penny stocks”. Em outras palavras, não vão poder valer menos de um real.
- Caso a oferta pública de um FII ocorra no prazo de vigência das três carteiras anteriores, o fundo ainda vai poder ser incluído no IFIX. Além disso, para isso acontecer, a oferta deve ter sido feita antes do rebalanceamento anterior e desde o início da sua negociação a sua presença deve ser de 95%.
Quando deixa de fazer parte do índice, um fundo imobiliário?
Existem duas situações em que o FII pode ser excluído do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa.
- Quando a carteira deixa de cumprir algum dos critérios de inclusão relacionados acima é a primeira delas.
- No caso de resgate total do fundo durante a vigência da carteira é a segunda.
Há outros índices de fundos imobiliários?
Há o IFIX L também, que representa fundos imobiliários com enorme liquidez de mercado. No entanto, o IFIX L passou a ser espalhado por B3 em fevereiro de 2021.
Aliás, é considerado um subíndice do IFIX o indicador, e sua meta é monitorar com mais precisão o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociadas na bolsa.
Ou seja, IFIX L é como um recorte. Do mesmo modo, enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, no IFIX L, é de 85% esse percentual essa é grande diferença entre os dois índices.
O IFIX L acaba por facilitar a gestão da carteira pelo fato de conter menos FIIs em sua composição. Como vamos ver abaixo, existe até um ETF que replica seu desempenho.
Além disso, como o IFIX, a cotação atual e a evolução do IFIX L também é possível acompanhar.
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No IFIX dá para fazer investimento?
Aliás, pode investir no IFIX L através do XFIX11, o primeiro ETF (Exchange Traded Fund) brasileiro que replica o índice de fundos imobiliários. O ETF, instituído pelo XP no final de 2020, conta com uma taxa de administração anual de 0,3%.
No entanto, a analista de fundos da XP, Camila Pacheco, observou que a gestora escolheu o IFIX L como benchmark para o ETF precisamente devido à utilidade do índice sobre o IFIX.
“Usar o IFIX L facilita a gestão e o giro da carteira do fundo. Isso pois! Os fundos IFIX que o IFIX L não contempla acabam sendo muito menos negociados”, falou a gestora.
Do mesmo modo, conforme Camila, quando analisamos o gráfico de desempenho de cada índice, conferimos que o retorno de ambos acaba sendo bem semelhantes.
O Gestor de Fundos indexados da XP Danilo Gabriel avalia o desempenho do XFIX11 desde a sua criação. Assim, nesse sentido, observou que em 2021, muitos desafios, relacionados principalmente a juros, fez com que o IFIX ficasse para trás um pouco.
“No ano de 2021, sofreu muito e tivemos algum deslocamento do XFIX11 sobre o índice. No entanto, isso é natural para um ETF ainda recente, porque as pessoas estão começando a conhecer a tese de investimento”, explica o gestor.
Ao contrário dos fundos imobiliários, o XFIX11 não distribui dividendos. Pois, isso no Brasil ETFs não podem pagar proventos. Mas, estes ganhos são percebidos indiretamente por meio dos investidores, porque o rendimento do fundo é reinvestido na aquisição de novas cotas. Como resultado, o patrimônio líquido do ETF aumenta e, o fundo se valoriza.